土地の権利は2種類あります

土地の権利には、大きく分けて所有権と借地権があります。
一般的な土地は所有権という権利によって自分の物である事が証明されております。一般的に土地の売買で多いのは所有権になります。この所有権とは、その名の通り土地を所有する権利の事になります。所有する権利ですので、所有権は売買するのは容易できちんとお金を支払う事ができれば、購入以降は購入した方が土地を有することができます。
所有権はその土地の所有者になりますので、建物を建てたり、取り壊したり、畑にしたり、駐車場にしたり、他の方に売買したりなど自由に使用する事ができます。
また、所有者になった事で土地に対する固定資産税や都市計画税を支払わなければいけなくなってしまいます。

これに対して借地権は、土地の地主さんから土地を借りて、その借りた土地の上に建物を建てる権利です。借地権は、賃貸借契約の規定において戦後の混乱期に土地を持たないために経済的に不利だった借家人や借地人を保護するために規定された法律になります。
借地権の主な用途は建物を建てる事です。その為、借地権を所有している方は、駐車場や資材置き場、ゴルフ場などに使用してはいけないなどの厳しいルールが決められております。
また、借地権は所有権と同様に借地権を持っている人が亡くなった場合は、通常通り相続対象になります。借地権には賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権といった種類があります。

借地権の売買

所有権の場合には、自分の意思で売買をする事ができましたが、借地権の場合にはそうはいきません。借地権を売買する時には、必ず土地の所有者に許可を貰う必要があります。
もし、第三者が悪質な人間だったら、地代を支払わなかったり、建物を無断で増改築したりなど土地を貸している方の不利益になりかねません。その為、土地の所有者の許可が必要になるのです。
借地権は地主さんの許可なく売買する事ができなくなっているのです。もし地主の承諾を得ないで無断で譲渡した場合には、契約違反になり土地の賃貸借契約を解除される可能性が高くなります。

借地権の売買許可が得られなかったら転勤であったり、離婚などで家に住む事が出来なくなってしまった場合、借地権がある為にマイホームの売買が出来ないのは困ります。
もちろん地主さんの不安も当然ですが、借地権を持っている方も建物の所有者ですのでその分の権利も認めてあげなければいけません。どうしても借地権の売買ができない場合には、弁護士の方に相談し、裁判を起こさなければいけなくなる可能性もあります。
本来は、借地権は土地を借り、建物を建築し利用する権利ですので、土地を売却したからといっても本来の土地の利用状況に変化があるとはいいにくいのが現状です。

その為、借地権の譲渡を認めても地主の方にとって明確な不利益が現れる事を証明できないような場合には、裁判で地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても譲渡を認めてあげる判例が出ています。
もちろんその際には、借地権の残存期間であったり、売却する方の地代の支払い能力や借地に関する従前の経過内容、借地権の譲渡や転貸をしなければいけない事情などを考慮して許可するようになっております。

借地権と所有権の売買

所有権は自分の判断で行えるのに対して、借地権は地主さんの許可が必要になります。また、普通の不動産物件と借地権の設定されている不動産物件を比較した場合、借地権付きの不動産物件の方が30パーセントから40パーセント近くまで安くなる傾向があります。
その為、地主さんと話し合い、土地を付けて一緒に高値で売却してしまう方が増えています。借地権の契約を結んだ人から代替わりしているような場合には、一度相談して見てはいかがでしょうか。

借地権の売却に関して詳しく載っているホームページ
https://www.c21mercury.jp/shakuchi/kiso/baikyaku/

所有権の売却に関する一連の流れが載っているページ
http://www.tochikatsuyou.net/land/houhou/